Không hiếm các trường hợp mà các bên giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới dạng giấy viết tay, tức là hợp đồng không được công chứng, chứng thực. Như vậy nếu muốn thực hiện thủ tục để ra sổ đứng tên người mua trong những trường hợp này cần phải làm gì?

1. Quy định của pháp luật về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 502 Bộ luật Dân sự 2015 và khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực.

Quy định cụ thể về hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng để cơ quan có thẩm quyền thực hiện thủ tục sang tên cho người mua trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Từ đó đảm bảo quyền lợi của của người mua.

Theo quy định tại Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không tuân thủ về hình thức, tức là lập giấy mua bán đất viết tay không có công chứng hoặc chứng thực, thì sẽ vô hiệu. Tuy nhiên không phải tất cả mọi trường hợp hợp đồng mua bán đất không đáp ứng về mặt hình thức đều vô hiệu.

2. Trường hợp người nhận chuyển nhượng có thể tự thực hiện thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Quy định tại khoản 1 Điều 82 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP thì người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay thuộc 02 trường hợp sau và việc nhận chuyển nhượng là trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 thì được thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất:

(i) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008.

(ii) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này.

Trường hợp này, cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Hồ sơ xin cấp sổ đỏ được thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014, gồm:

- Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK.

- Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.

- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).

3. Trường hợp người nhận chuyển nhượng có quyền yêu cầu công nhận giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Nếu các bên trong giao dịch mua bán đất vi phạm về hình thức hợp đồng tức không thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực nhưng theo quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015:

“Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”

Vậy giao dịch vẫn được công nhận nếu một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch. Lúc này theo yêu cầu của một bên hoặc các bên Tòa án sẽ ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó và các bên không cần phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng.

Hiện nay pháp luật không quy định cụ thể như thế nào là thực hiện được 2/3 nghĩa vụ dân sự. Điều này phụ thuộc vào từng loại nghĩa vụ cụ thể mà các bên phải thực hiện. Ví dụ như đối với nghĩa vụ giao tiền chuyển nhượng của bên mua thì được coi là thực hiện 2/3 nghĩa vụ khi bên mua thanh toán 2/3 số tiền chuyển nhượng cho bên bán.