Hiện nay việc chuyển nhượng, mua bán nhà đất rất phổ biến. Để đảm bảo thực hiện việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng tại Văn phòng công chứng, bên mua và bên bán thường lựa chọn giao kết hợp đồng đặt cọc.

Theo đó bên mua (bên đặt cọc) sẽ giao tài sản đặt cọc mà thường là một khoản tiền cho bên bán (bên nhận cọc) để đảm bảo bên nhận cọc sẽ không bán tài sản cho người thứ ba và phải giao kết hợp đồng với bên đặt cọc khi hết thời hạn đặt cọc.

Để đảm bảo hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất được đúng quy định pháp luật, là căn cứ hợp pháp để bảo vệ quyền và lợi ích của các bên thì khi giao kết chúng ta cần lưu ý những điểm sau:

1. Về chủ thể giao kết hợp đồng

Bên đặt cọc cần phải xác định chính xác bên nhận cọc có phải chủ sở hữu, sử dụng của quyền sử dụng đất và và tài sản gắn liền với đất, dạng sở hữu là cá nhân hay đồng sở hữu vợ chồng hoặc hộ gia đình. Chỉ những chủ sở hữu, sử dụng hợp pháp mới có quyền giao kết hợp đồng đặt cọc.

Cơ sở để xác định là sổ đỏ, sổ hồng do bên nhận đặt cọc cung cấp. Người đứng tên trên sổ đỏ, sổ hồng được coi là chủ sử dụng hợp pháp.

Thực hiện việc này để tránh trường hợp bên đặt cọc ký kết hợp đồng với chủ thể không phải chủ sử dụng hợp pháp của thửa đất hay nhà ở, dẫn đến việc hợp đồng đặt cọc có thể bị tuyên vô hiệu khi có tranh chấp xảy ra phải giải quyết tại Tòa án. Điều này cũng đảm bảo bên nhận đặt cọc là người có khả năng thực hiện được hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và/hoặc quyền sở hữu nhà ở trong tương lai.

2. Tính pháp lý của nhà đất nhận chuyển nhượng

Mục đích cuối cùng của việc giao kết hợp đồng đặt cọc là tiến tới ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và/hoặc quyền sở hữu nhà ở. Do đó bên đặt cọc nên tìm hiểu nhà đất của bên đặt cọc có đủ điều kiện để chuyển nhượng theo quy định pháp luật hay không.

Các điều kiện này bao gồm:

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và/hoặc quyền sở hữu nhà ở, tức là sổ đỏ hoặc sổ hồng;

- Đất và nhà ở không bị tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất và nhà ở không bị kê biên để thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất.

Để xác thực những thông tin trên người có nhu cầu nhận chuyển nhượng nên đề nghị chủ sử dụng cung cấp sổ đỏ/sổ hồng bản gốc hoặc bản sao có công chứng/chứng thực trong vòng 06 tháng để kiểm tra thông tin thửa đất và nhà ở. Ngoài ra người mua cũng có thể liên hệ với cơ quan quản lý đất đai địa phương để được cung cấp thông tin khác liên quan đến thửa đất.

Thông qua việc kiểm tra tính hợp pháp của giấy tờ nhà đất mà bên đặt cọc có thể cân nhắc đặt cọc số tiền bao nhiêu là hợp lý, nhằm hạn chế rủi ro khi quyền sử dụng đất và nhà ở không đủ điều kiện để chuyển nhượng khi đã hết thời hạn đặt cọc.

Trên thực tế không hiếm trường hợp bên mua đặt cọc để nhận chuyển nhượng một phần diện tích thuộc một thửa đất lớn. Lúc này trong thời hạn đặt cọc bên nhận đặt cọc sẽ thực hiện thủ tục tách thửa diện tích này để có thể chuyển nhượng cho bên đặt cọc. Tranh chấp phát sinh khi không thể thực hiện được thủ tục tách thửa, mà nguyên nhân chủ yếu là do diện tích tách thửa hoặc diện tích phần còn lại của thửa đất sau tách thửa không đảm bảo diện tích tối thiểu theo quy đinh của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất. Đây là một dạng tranh chấp mà quan điểm giải quyết của mỗi Tòa án còn có sự khác nhau.

Vì vậy để tránh rủi ro như trên có thể xảy ra các bên nên tìm hiểu quy định của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất về điều kiện tách thửa đối với từng loại đất. Từ đó xác định phần diện tích có ý định chuyển nhượng có đủ điều kiện tách thửa hay không.

3. Quyền và nghĩa vụ của các bên

Hiện nay quy định của pháp luật về đặt cọc khá là ngắn gọn và xúc tích. Nội dung chính là về xử lý tài sản đặt cọc trong trường hợp hợp đồng được giao kết hoặc một trong các bên từ chối giao kết.

Tuy nhiên hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở là một loại hợp đồng khá đặc thù và phức tạp. Bởi nó còn liên quan chặt chẽ đến các quy định về đất đai, nhà ở là những chế định pháp luật khá phức tạp.

Do đó để giảm thiểu những rủi ro có thể xảy ra và bảo vệ quyền lợi tốt nhất cho các chủ thể tham gia hợp đồng đặt cọc, các bên nên soạn thảo hợp đồng đặt cọc kỹ càng và cố gắng dự trù nhiều trường hợp có thể xảy ra cùng phương án giải quyết. Cần tập trung vào những quy định về căn cứ xác định hợp đồng được giao kết và một bên từ chối giao kết, phương thức xử lý tài sản đặt cọc và/hoặc phạt cọc trong từng trường hợp, thời hạn đặt cọc và các trường hợp bất khả kháng khiến hợp đồng chuyển nhượng không thể được thực hiện cùng phương án giải quyết.

Nhìn chung để đảm bảo tốt nhất quyền lợi và hạn chế thấp nhất rủi ro có thể xảy ra, người có nhu cầu mua bán nhà đất nên tiếp nhận tư vấn từ luật sư trước khi ký kết hợp đồng đặt cọc.