Theo quy định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay còn gọi là sổ đỏ/sổ hồng có thể đứng tên vợ và chồng hoặc chỉ đứng tên người vợ hoặc người chồng. Vậy trong trường hợp sổ đỏ đứng tên vợ chồng và các bên không có thỏa thuận tài sản riêng thì quyền sử dụng đất sẽ được xem là tài sản chung của vợ chồng. Nhưng nếu sổ đỏ chỉ đứng tên người vợ hoặc người chồng thì quyền sử dụng đất là tài sản chung vợ chồng hay tài sản riêng của người đứng tên trên sổ đỏ?

1. Căn cứ xác định tài sản chung và tài sản riêng

Để xác định một tài sản, trong đó có quyền sử dụng đất, là tài sản chung của vợ chồng hay tài sản riêng cần dựa trên các ba yếu tố chính sau:

- Nguồn gốc hình thành tài sản.

- Thời điểm tài sản được tạo lập.

- Thỏa thuận xác lập tài sản giữa vợ và chồng.

Như vậy việc chỉ vợ hoặc chồng đứng tên trên sổ đỏ không phải là căn cứ xác định đây là quyền sử dụng là tài sản chung hay tài sản riêng. Phải xem xét ba yếu tố nêu trên thì mới có đủ cơ sở xác định quyền sử dụng đất là loại tài sản nào.

2. Quyền sử dụng đất được cấp sổ đỏ chỉ đứng tên người vợ hoặc người chồng

Do đó khi sổ đỏ chỉ đứng tên người vợ hoặc người chồng sẽ xảy ra các trường hợp như sau:

(i) Quyền sử dụng đất được xác định là tài sản riêng của vợ hoặc chồng

Dựa trên quy định tại Điều 43 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014, quyền sử dụng đất được coi là tài sản riêng của người đứng tên trên sổ đỏ khi:

- Quyền sử dụng đất được hình thành trước khi vợ chồng đăng ký kết hôn, tức ngày cấp sổ đỏ cho một bên là trước ngày đăng ký kết hôn hoặc sau khi đăng ký kết hôn nhưng bên đứng tên trên sổ đỏ chứng minh được đây là tài sản riêng của họ.

- Quyền sử dụng đất được nhận tặng cho hoặc thừa kế riêng trong thời kỳ hôn nhân.

- Quyền sử dụng đất được chia riêng cho vợ, chồng theo quy định tại các Điều 38, 39 và 40 của Luật Hôn nhân và gia đình. Nghĩa là vợ chồng có thỏa thuận chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân trong đó xác định quyền sử dụng đất là tài sản riêng của vợ hoặc chồng. Cần lưu ý thỏa thuận chia tài sản chung này phải đảm bảo đúng quy định của pháp luật thì mới có hiệu lực.

- Quyền sử dụng đất mà vợ hoặc chồng xác lập quyền sở hữu riêng theo bản án, quyết định của Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền khác.

- Quyền sử dụng đất được hình thành từ tài sản riêng của vợ, chồng.

Đồng thời, pháp luật cho phép vợ hoặc chồng được quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt quyền sử dụng đất riêng của mình mà không cần có sự đồng ý của bên còn lại; nhập hoặc không nhập quyền sử dụng đất riêng của mình vào khối tài sản chung của vợ chồng. Khi chia tài sản chung của vợ chồng, quyền sử dụng đất riêng này không được áp dụng các quy định về chia tài sản chung để giải quyết.

 (ii) Quyền sử dụng đất được xác định là tài sản chung của vợ hoặc chồng

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014, quyền sử dụng đất được coi là tài sản chung của vợ chồng khi:

- Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.

- Quyền sử dụng đất được vợ chồng nhận tặng cho chung và thừa kế chung.

- Ngoài ra trong trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó được coi là tài sản chung.

Như vậy trong những trường hợp nói trên kể cả sổ đỏ chỉ đứng tên một người vợ hoặc chồng thì vẫn xác định quyền sử dụng đất là tài sản chung vợ chồng.

Áp dụng khoản 1 Điều 29 Luật Hôn nhân và gia đình quy định “Vợ, chồng bình đẳng với nhau về quyền, nghĩa vụ trong việc tạo lập, chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung; không phân biệt giữa lao động trong gia đình và lao động có thu nhập.” Do đó nếu quyền sử dụng đất là tài sản chung vợ chồng thì hai bên đều có quyền ngang nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng và định đoạt. Một bên vợ hoặc chồng không có quyền định đoạt tài sản chung khi chưa có sự đồng ý của bên còn lại.